房地产泡沫很严重|复旦大学金融培训资讯

林采宜 | 国泰君安首席经济学家，复旦大学兼职教授

一二线房地产市场疯狂，最重要的原因是市场心理，即房价快速上涨时，会自动激发居民的恐惧心理，从而提前释放潜在需求；同时，房价上涨产生赚钱效应，投资心理快速产生。两种市场心理共同推动大量资金进入市场，从而房价快速上涨。另一个原因则是市场上的流动性。宏观经济的不景气导致市场对实体投资的未来预期不乐观，市场上较多的流动性找不到高收益理财路径，大量流入房地产市场，带动房价上扬。

疯狂离灭亡总是很近，无论对股市还是对房市都是适用。对于当前房地产所处位置，很有可能是中国经济潜在的风险点。由于我国购房资金中首付比例较高，房地产拐点并不会给银行体系造成太大的风险。反而应关注大量资金流出房地产所可能导致的其他资产泡沫。

随着经济发展逐渐稳健，市场需要适应更低的收益率。对于有着成熟金融市场的经济体，其平均的年化收益率也不过只有3%-5%。过去我们动辄百分之十几、二十的收益率赚惯了，未来也将逐渐回落，这个过程可能会比较痛苦，但这是必须要接受和适应的。

盾三：资产价格与汇率走势。从金融因素来看，预期今年12月美联储加息以及国内资产价格的高企，都使得人民币对美元汇率短期承压。而在政策应对方面，面对海外经济、金融的波动，中国自身可以主动出招的措施实则有限，一定程度的资本管制仍在短期政策工具箱中。

矛盾四：生产品价格、房价上涨与通胀预期。全球货币政策持续宽松，进一步支持大宗商品价格反弹。而当前中国CPI虽然不高，但除食品价格外的核心通胀9月环比上涨0.4%，PPI结束通缩，且今年房价走高会增加明年房租成本，未来通胀一旦高企，会制约政策空间，需要保持关注。

矛盾五：大宗商品价格攀升与去产能。供给抑制对当前需求回暖、产量不足、价格上涨形成制约，未来去产能政策何去何从是个难点。